Лучшая on-line библиотека для начинающих и профессионалов!
Вопрос читателя:
«Я арендовал муниципальный участок под ИЖС, построил на нем дом, ввел его в эксплуатацию и зарегистрировал право собственности. По закону я имею исключительное право на выкуп земли без торгов. Подал заявление в администрацию, но получил отказ. Чиновники ссылаются на то, что участок якобы расположен в зоне, не предназначенной для приватизации, или пересекает какие-то "красные линии", хотя при выдаче аренды и разрешения на строительство этих проблем не было. Законно ли это? Имеет ли смысл судиться с администрацией, какова практика по таким делам и можно ли принудить их заключить договор купли-продажи?»
Земельный кодекс Российской Федерации — это не просто свод сухих правил, это карта минного поля, по которому приходится идти любому, кто хочет оформить землю в собственность. Как основатель юридической компании Malov & Malov, за 18 лет практики я видел сотни необоснованных отказов. Давайте разберем ситуацию последовательно и логично.
Главный принцип, который вы должны уяснить сразу: если у вас есть в собственности капитальное строение (дом) на арендованном участке, у вас возникает так называемое исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность. Это право закреплено в статье 39.20 Земельного кодекса РФ. Исключительность означает, что никто другой, кроме вас, не может претендовать на эту землю, и, что еще важнее, администрация не может отказать вам в продаже произвольно.
Администрация — это бюрократическая машина. Когда вы подаете заявление на предоставление государственной услуги (выкуп земли), чиновник открывает статью 39.16 Земельного кодекса. В ней содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа. Слово «исчерпывающий» здесь ключевое. Это значит, что они не могут придумать причину, которой нет в этом списке.
Однако на практике мы сталкиваемся с тем, что муниципалитеты трактуют пункты этого закона весьма расширительно. Самые популярные причины отказа в 2026 году, как и годами ранее:
Часто бывает так: человек получал участок в аренду 5–10 лет назад, когда градостроительные карты были другими. За это время муниципалитет принял новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), нарисовал поверх вашего участка дорогу или сквер (на бумаге), и теперь на этом основании отказывает в выкупе. С точки зрения логики обывателя — это абсурд. С точки зрения юриста — это классический административный спор, который решается в суде.
Победа над администрацией в суде строится не на эмоциях, а на доказывании отсутствия законных оснований для отказа. Мы идем в суд в порядке административного судопроизводства (КАС РФ). Здесь бремя доказывания распределяется интересно: именно администрация обязана доказать суду, что ее отказ законен. А вы должны доказать лишь факт нарушения ваших прав.
Если отказ мотивирован тем, что участок попал в «красные линии» (земли общего пользования, которые приватизировать нельзя), мы должны внимательно изучить документы территориального планирования. Часто выясняется, что красные линии нанесены с нарушением масштаба, без координат или проходят по участку лишь краем, не затрагивая пятно застройки. Судебная практика, в том числе Верховного суда, говорит о том, что само по себе наличие красных линий, нанесенных после предоставления участка в аренду и строительства дома, не всегда является безусловным основанием для отказа.
Бывает ситуация еще сложнее: администрация утверждает, что площадь участка превышает необходимую для эксплуатации дома. Здесь нужно понимать, что закон не требует от вас обрезать участок по отмостке фундамента. Вы имеете право на участок, необходимый для использования объекта недвижимости. Сюда входят подъездные пути, зона отдыха, хозяйственные постройки.
Важная деталь в формулировке исковых требований. Нельзя просто просить суд «признать отказ незаконным». Этого мало. Суд признает отказ незаконным, и администрация через месяц вынесет новый отказ, но уже по другой формальной причине. Мы должны просить суд возложить на администрацию обязанность направить вам проект договора купли-продажи земельного участка в определенный срок (обычно 30 дней) и по определенной цене.
Выкупная цена — еще один камень преткновения. Обычно она составляет определенный процент от кадастровой стоимости. Иногда администрация пытается завысить цену или отказать в льготном выкупе. В суде мы также можем зафиксировать право на выкуп именно по льготной цене, если на момент подачи заявления вы имели на это право.
Отдельно стоит упомянуть случаи, когда отказ связан с тем, что дом якобы является самовольной постройкой. Если право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН, для чиновника этот факт должен быть святым. Пока запись в реестре судом не аннулирована, администрация не имеет права сомневаться в легитимности постройки.
Чтобы глубже разобраться в конкретных примерах и аргументации, которую принимают суды, полезно изучать актуальные обзоры. Например, если вас интересует источник, где подробно разбирается свежая судебная практика 2026 года по таким спорам, рекомендую ознакомиться с указанным материалом, там разобраны прецедентные решения, которые могут помочь выстроить линию защиты.
Никогда не опускайте руки после получения бумаги с отказом. Чиновники часто перестраховываются: им проще отказать и исполнить решение суда, чем взять на себя ответственность и продать спорный участок добровольно. Однако затягивать с походом в суд нельзя. Срок исковой давности по таким делам составляет всего три месяца с момента получения отказа.
Исходя из вашей ситуации, рекомендую следующий алгоритм:
29 января 2026 года.